从理想国到囧途 绿地大连之痛

新葡京 酒店 王者风范保障,葡京 全网力荐,葡京 国际厅,葡京网址 www.geomembranes.com.cn 评论: 0 | 发布者: 王星 |原作者: 贾俊杰 |原发: 中国房地产报

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这是一个让人唏嘘不已的龙头房企故事。


6月10日、11日,中国房地产报记者走进大连,实地探访全国龙头房企绿地在大连的遭遇。


记者来到位于大连市中山区的绿地中心518米综合体现场,虽然处在港务区喧嚣地段,但满眼所见的是,高墙围挡着的工地,高挂着吊塔在风中飘零,没有昔日的繁忙,刚出地面的楼体裸露的钢筋已是斑斑锈迹。


而位于金州新区318米超高层及香树花城,偏僻荒凉。云雾漫漫,风雨突来,笼罩在金州绿地中心和住宅项目内外,墙内满地杂草丛生,停工多年工地上,更显萧条而凄凉。


让人很难想到,这是全国龙头房企绿地集团所建的项目现场实况。


518米高楼“不长”了


6月10日,大连,绿地中心518米超高商务综合体楼盘现场,一位知情人士告诉记者说:“大连绿地中心住宅项目(大连绿地中心南区)已建成,还有2栋楼有房源在销售,其它楼房均已售完。相隔一路的是大连绿地中心518米金融商务综合体大楼(大连绿地中心项目北区),在东北三省也算最高的建筑,含建酒店、商场、写字间等业态,至今停工有1年多了。停建的主要原因是项目融资出现问题,绿地集团也没有再投入,加上建设工程手续有不完善的地方、国家对房地产宏观调控等变化因素,只建了地下4层刚出地面?!?/p>

记者了解获悉,绿地集团在小窑湾开发区也有一个大型基地综合体建设项目金州绿地中心,有318米超高层综合体高楼和绿地香树花城住宅区。上述知情人士告诉记者,项目开工后除了一期部分住宅楼封顶外,其它后期基本没建,同样因为资金因素。大连绿地中心住宅项目也建起好几年了,销售状况不好。


从时间上观察,大连楼市比较火爆是在2014年前,当时与绿地相邻的万达中心不存在卖房难问题;到了2015年后,大连楼市出现下滑,大连绿地中心开始销售时正逢大连楼市出现了萎缩态势,均价3万多元/平方米的房价突降到20000元/平方米,直接影响绿地中心楼房销售量,造成资金回笼堵塞。


“这也是导致518米超高层项目建设再继续投资困境的原因。目前518米高大楼建设项目正在商谈中,预计近期可能开工,但也存在变数。因为该项目涉及航空限高的影响,518米高大楼涉及航空安全,其主体高度可能要降低,相应的设计都会变更,到底建与不建也存在许多不确定因素?!敝槿耸砍?。


上述知情人士所介绍的,就是2010年9月28日,上海绿地集团以18亿元底价摘得宗地编号:(2010)—38号(B04、B14地块)东港商业金融和混合用地,这是绿地集团高调入驻大连市首拍地块。东港区B04(北区)、B14(南区)地块总建筑面积约57.4万平方米,地上约45万平方米,地下约12.4万平方米,预计投资总额超过80亿元。拟建设一栋集超白金五海景酒店、世界及中国五百强总部级写字楼、世界奢侈品购物中心、堪比“巴比伦空中花园”的全球富豪专属海景公寓、金融家俱乐部、北中国观光层于一身的518米东北第一高楼和4幢150米高的豪华海景公寓。其中B04地块公建含建酒店、商业、办公、公寓等;B14地块公建含建商业、公寓。由上海绿地集团(简称绿地集团)全资子公司大连绿地置业有限公司(以下简称“大连绿地公司”)负责开发建设。


2011年3月14日,大连市规划局颁发《建设用地规划许可证》用地性质公建(商业、公寓)。同年8月3日,大连市规划局又颁发《建设工程规划许可证》,建设项目名称为东港区B14地块项目(南区)。


2012年7月17日,大连市城建委颁发《建筑工程施工许可证》,建设地址为东港区B14地段(南区);并标注合同开工日期2011年12月10日,竣工日期2013年12月10日等;实际上,大连绿地中心开工时间早在许可证核发8个多月前,即2011年11月20日就已开工建设了。


2012年11月21日,大连市政府为大连绿地公司核发《国有建设土地使用证》,其坐落地段东港区B14地块(南区)。


2012年12月16日,大连市国土和房屋局核发《商品房预售许可证》,许可东港区B14地块项目(大连绿地中心南区)一期销售921套房屋;2014年6月3日,大连市国土和房屋局核发《预售许可证》,许可东港区B14地块项目(大连绿地中心南区)二期A2号楼非住宅、公寓385套开盘销售。


从大连市不动产销售中心商品房预售许可查询可获悉,项目均价约为2万元/平方米左右,除A3#楼外,A1、A2、A5、B1、C1号楼分别已销售套数比例为60%、50%、25%、0%、10%。


一切看起来都是那么的美好。


意想不到的是,“518米,环太平洋岸第一峰”的大连绿地中心 (北区,即B14地块项目)在施工至正负零时却止步不前,自2016年年底彻底停工后,塔吊早已悬停,大门紧闭,仅留3位老人轮班看护工地。


记者在现场看到,冷清的工地上,围墙外巨幅广告图文也破损褪色。原本“规划打造成为东北亚地区具标志性和影响力的大型现代服务业城市综合体,世界顶级品牌购物中心、堪比巴比伦空中花园的全球富豪专属海景公寓、顶级至臻会所、金融家俱乐部、东北亚高观光层等业态于一身的518米超高层城市综合体?!闭庖徽湃碌氖澜缂丁俺鞘忻?,竟然在“萧条”中飘零,恍如隔世。


值得一说的是,东港区B04地块(大连绿地中心北区)项目核发《建设工程规划许可证》时,该项目已处于停工阶段了。为此,中国房地产报记者先后来到大连市规划局、大连市城建委、大连市国土房管局采访了解情况,但均对大连绿地中心不予说明和置评。


诉讼缠身,令人叹息


销售不佳,大量的库存——这是房地产公司最忌讳遇到的情况。这种情况发生,往往导致资金流出现困境。


大连绿地中心北区就遇到这种情况,无限期停工已经引发连锁式反应,业主要求退房、退款诉讼纠纷,使得当年雄心进入大连的绿地始料未及。


客户王东波(化名)说,2013年4月,大连绿地中心邀请其家人参观“518”建设项目,说此为远东第一高楼,绿地集团又是500强之一,资金雄厚,承诺于2014年4月份交房,由于所建房子抵押银行不能签订《预售房合同》,在绿地中心销售人员引导下就签订了《大连绿地中心交款确认单》,购买大连绿地中心A1号楼一套房子,至2014年7月,交完房款260余万元,却迟迟不签订购房合同,又不按时交付房子。


2015年5月,王东波向大连绿地中心正式提出退房退款的申请,至2017年4月,近2年的讨要,大连绿地中心分多批次退还房款130多万元,剩余130余万元,怎么说也没退还。


万般无奈之下,2017年11月,王东波向大连市中山区人民法院提起民事诉讼,今年2月,中山区人民法院判决认为“大连绿地置业未交付案涉房屋,已构成违约”,判定大连绿地置业不但退还本金,还要支付占用期间的利息。


许某遇到的情况则是《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》不同的纠纷。2013年8月21日,许某与大连绿地置业签订《商品房认购协议书》,约定许某认购大连绿地置业开发的大连市东港商务区A2-1-甲号精装房屋,许某应约于同日交付订金26万元。


2016年10月11日,大连绿地置业书面形式通知许某一份《签订商品房及补款通知函》,要签订《商品房买卖合同》,许某因故没有同意签订商品房买卖合同,大连绿地置业亦未将该房屋交付许某使用。许某请求解除双方签订的《商品房认购协议书》,并要求大连绿地置业返还购房款26万元及利息并向中山区人民法院起诉,后经一审审理判如所请。


对此,大连绿地置业有限公司不服中山区人民法院(2017)辽0202民初2437号民事判决,于2018年2月11日,向大连市中级人民法院提起上诉。


大连市中级法院认为,许某与大连绿地置业签订的《商品房认购协议书》为预约合同。即买卖双方在签订正式商品房买卖合同之前,就双方交易房屋的有关事宜进行初步确认的合同。因此,该认购协议不能认定为商品房买卖合同。如果双方要签订商品房买卖合同,需要重新磋商、洽谈,以便达成一致。鉴于许某明确表示不愿意继续签订商品房买卖合同,但基于以上法律规定,应判令解除双方签订的《商品房认购协议书》。


大连市中级法院还认定,大连绿地公司系开发企业,其与许某签订《商品房认购协议书》的目的就是为了在房屋尚不具备预售条件的情况下,通过收取认购者定金的方式尽快回款,以便进行下一步的投资建设。故对定金及利息的返还属于《商品房认购协议书》解除而致的返还财产范畴,不属于合同解除所致的违约赔偿范畴。鉴于案涉房屋所在楼栋于2014年6月3日即取得了商品房预售许可证,具备了签订正式商品房买卖合同的条件;但绿地公司在具备签订商品房买卖合同条件后近两年半的时间方通知许某签订商品房买卖合同,确实也存在一定程度的迟延。


2018年3月26日,大连市中级人民法院作出(2018)辽02民终2263号民事判决书,终审判定大连绿地置业返还许某交付的购房款26万元本金及占用期间的利息。


判决书称,通过上述判例,王东波、许某与大连绿地置业均因解除《商品房认购协议》引发的诉讼,经司法机关审理判决大连绿地置业返还买受人的购房款及利息而胜诉。这不但对当前和今后类似纠纷具有一定的借鉴意义;也是对长期以来,部分开发商在预售许可没有审批前,利用买房人的心切,采取认缴定金(订金)、保证金、预留金等违法销售行为,不但无效,更不受法律?;?。对相对弱势群体的购房者来说,是具有参考价值的司法判例,也是有效救助的途径。


与王东波、许某的个人不太一样,有乙方公司也发生了纠纷。


2013年5月15日,大连绿地公司(甲方)与金湾公司(乙方)签订了《定向开发合作协议书》,该协议书约定:金湾公司通过意向合作的形式取得大连绿地公司所开发位于大连市中山区东港区B04地块518主楼(该大楼的最终楼号以绿地公司最终标注为准)的大连绿地中心(北区)518主楼第20层商品房的整体优先购买权,该层房屋性质为办公,面积约为2850平方米,售价35200元/平方米,总价1.0032亿元;约定金湾公司应向大连绿地公司支付人民币1003.2万元作为意向金;房屋交付时间暂定为2017年12月31日等。


2013年5月30日,双方又签订了一份正式的《定作开发合同》,金湾公司依约向大连绿地公司支付1003.2万元。同日,大连绿地公司向金湾公司出具的一份《书函》,其中记载:(金湾公司)已缴纳10%保证金1003.2万元。大连绿地公司保证在2013年6月30日以后,7月10日前,将保证金返还给金湾公司,否则,大连绿地公司将按保证金的双倍金额赔偿。之后绿地公司未及时履行向金湾公司返还保证金1003.2万元,金湾公司为此诉至大连市中级人民法院,请求大连绿地公司返还借款本金1003.2万元及利息。


大连绿地置业不服大连市中级人民法院(2014)大民三初字第320号民事判决——令其返还金湾公司借款本金10032万元及利息的义务,而提起上诉至辽宁省高级人民法院;辽宁省高级人民法院经审理作出(2015)辽民二终字第00284号民事判决,“驳回上诉,维持原判”。大连绿地公司表示拒绝履行还款义务,再次向最高人民法院申请再审,2016年5月27日,最高人民法院(2016)最高法民申813号民事裁定书,裁定“驳回大连绿地置业有限公司的再审申请?!?/p>

在大连市中级人民法院审理时,大连绿地公司主张,双方不存在借款法律关系,而是合同上约定的商品房预购的法律关系;而大连绿地置业向辽宁省高级人民法院上诉称,大连绿地公司与金湾公司之间是合作关系;最高人民法院申请再审时,大连绿地置业则主张,大连绿地置业与金湾公司为商品房预售合同纠纷。


但金湾方面认为,在一审、二审(终审)、再审阶段中,大连绿地置业在不同阶段用不同的“理由”和说辞抗辩,却不能自圆其说。


理想国和祸不单行


祸不单行。一家全国优秀的房地产公司,为什么在大连遇到这么尴尬的情况?出于实事求是态度,6月12日,中国房地产报记者从大连市区乘轻轨3号线至小窑湾站,再搭乘滴滴车至大连绿地香树花城楼盘所在地,此时天空阴雨连连,空旷的开发区内几乎看不到行人,一片荒漠。由于地处偏僻,这里至今没有开通公交,该楼盘距离最近的轻轨站点约4公里,目前出行情况还是存在相当的困难度。


“就目前看来,这个盘前不着村后不着店,说是开发新区,其实距离开发主区还有很远的距离。但一直宣传得好,说小窑湾是重点开发区域,开发区政府及其职能部门都会迁居这里办公。从目前来讲地段没有优势可言,在这里买房子的基本都不是刚需,炒房的多?!敝槿耸克?。


周围确实比较荒凉,配套设施不足?!胺考鄄桓?,刚开盘时均价每平方米5200多元,现在均价6500元/平方米。项目停工3年多了,说是今年3月份复工了,但现在也没有开工迹象?!闭馕恢槿耸克?。


中国房地产报记者了解获悉,大连绿地香树花城(小窑湾国际商务区绿地中心、金州绿地中心、大连绿地国际生态城)4个地块(金州绿地中心、绿地国际生态城A区、B区、C区)为分期开发,由大连绿地新城置业有限公司(以下简称“大连绿地新城”)开发建设,其中绿地国际生态城C区是中国中铁(7.470, 0.00, 0.00%)建工集团有限公司承建,自2013年7月开工建设,2015年下半年停工至今。


金州绿地中心综合体总体规划由一幢318米的超高层和一幢20余层的建筑及住宅社区组成,其中,金州绿地中心318米超高层建筑功能为总部、金融、商务等现代服务业业态,计划2017年建成。


目前,绿地国际生态城区C区于2014年4月开盘至今4年多了,楼房销售量40%左右,也是遭遇房屋交付无限期拖延情况。


屋漏偏逢连夜雨,大连绿地香树花城与大连绿地中心遭遇同样命运。先前“未来绿地集团在小窑湾国际商务区还会兴建一座318米高的金州绿地中心,与518米大连绿地中心和绿地香树花城遥相呼应。两个中心,一座城,绿地,代言大连城市新高度”的理想和故事,现在发展为南辕北辙,令人惊叹。


目前为止,上述4个地块中,除了绿地国际生态城C区获得开发建设手续外,金州绿地中心、绿地国际生态城A区、B区尚未取得建筑工程施工许可证。


从理想国的梦中醒来,故事还要继续。2012 年9 月28 日,大连绿地新城与中铁建工集团有限公司(中铁建工)签订绿地国际生态城C 区项目工程总承包合同,该项目占地面积50279平方米,总建筑面积为127400平方米,地上分别为2、4、5、6、9、18层高地不等的18栋楼房,建筑面积96444平方米,地下1层的建筑面积27657平方米。


至2016 年11 月,中铁建工以大连绿地新城公司无限期拖欠工程款,向辽宁省高级人民法院提出起诉,请求解除与大连绿地新城就大连绿地国际生态城C 区项目施工合同,以及要求大连绿地新城支付拖欠工程款款23942.62 万元及该项目延期造成的损失 14831.45 万元等诉求。


今年3 月22 日,虽然大连绿地新城公司与中铁建工庭外协商达成复工协议,但中铁建工并未撤诉,该案仍在审理中。


据查证,大连绿地置业有限公司涉及各类民事纠纷案件,经法院判决、裁定文书有36件;被法院强制执行案件13起;因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务而被被列入全国失信被执行人名单中。


大连绿地新城置业有限公司涉及各类民事纠纷裁判案件10余起;被法院强制执行案件6起;因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务而被列入全国失信被执行人名单中。


为了解绿地在大连遭遇的情况,中国房地产报记者多方与大连绿地置业、大连绿地新城联系采访相关事宜,但没有得到任何回复。


经过调查采访,会让人不禁产生“繁华落幕,斯人憔悴”的感慨。有媒体人曾透露,在绿地的内部文件中,东北的前负责人被评为“好大喜功,冒进投资,报喜不报忧”。


对于绿地集团在大连开发建设的三个项目遭遇,确实一定程度上代表了绿地集团在东北区域开发遭遇的缩影。


这个“坎”,如果得不到妥善逾越,对一家全国标杆房地产企业而言,将是一个痛,而且越来越深。


(编辑:王星

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